Телефон:
+7 (914) 700-90-94
E-mail:
dalurist@mail.ru
Версия для
слабовидящих
» » ПЕРЕВОД ЖИЛОГО ПОМЕЩЕНИЯ В НЕЖИЛОЕ И НАОБОРОТ
31
май
2017

ПЕРЕВОД ЖИЛОГО ПОМЕЩЕНИЯ В НЕЖИЛОЕ И НАОБОРОТ

В настоящее время особенно актуальны вопросы, затрагивающие перевод нежилого помещения в жилое и наоборот. Это вытекает из современного состояния отечественного рынка жилья, характеризующегося быстрым развитием городской инфраструктуры. В таких условиях предпринимателей, ориентированных на рынок розничной торговли, притягивают прежде всего центральные улицы с целью размещения на них точек сбыта продукции, офисов, развлекательных заведений. Со временем возникает ситуация, когда фонд свободных нежилых помещений и земельных участков под строительство подходит к естественному лимиту. В таком случае есть лишь одно решение: приобретение в собственность жилых помещений с последующим их переводом в категорию нежилых.

Все объекты недвижимости подлежат использованию строго по своему назначению. Нельзя использовать помещение, предназначенное для постоянного проживания граждан (в силу ч. 2 ст. 15 ЖК РФ это является ключевым признаком жилого помещения), в иных целях - для этого необходимо осуществить его перевод в категорию нежилых помещений. Аналогичным образом закон запрещает и обратное, предусматривая процедуру перевода уже нежилого помещения в жилое.

Данная процедура осуществляется по следующему алгоритму:

1) необходимо подготовить проект переустройства и (или) перепланировки помещения в целях соблюдения противопожарных, гигиенических и санитарно-эпидемиологических требований, предъявляемых к будущему жилому помещению, а также для обустройства отдельного входа в будущее нежилое помещение. Для этого целесообразно обратиться в специализированную организацию, имеющую допуск к проектным работам. Если данные действия затрагивают часть общего имущества собственников помещений в многоквартирном доме (речь идет прежде всего об оборудовании отдельного входа), то в силу ч. 2 ст. 40 ЖК РФ нужно получить их согласие в форме решения общего собрания собственников многоквартирного дома;

2) подготовить необходимые документы, предусмотренные ч. ч. 2, 2.1 ст. 23 ЖК РФ (заявление, правоустанавливающие документы, проектную документацию и т.д.);

3) обратиться в компетентный орган за получением государственной (муниципальной) услуги. Данная услуга предоставляется бесплатно, срок ее предоставления на основании ч. 3 ст. 23 ЖК РФ не может превышать 48 дней. В случае согласования перевода помещения выдается решение о переводе жилого помещения в нежилое, в обратном случае - решение об отказе в предоставлении данной услуги. Такое решение может быть обжаловано в суд в срок не позднее трех месяцев со дня, когда заявителю стало известно о нарушении его прав (ч. 1 ст. 218, ч. 1 ст. 219 КАС РФ);

4) провести переустройство и (или) перепланировку, основанием для этого является вышеуказанное решение. Соответственно окончанием процедуры перевода помещения будет являться акт приемочной комиссии, сформированной уполномоченным органом, осуществляющим перевод жилого помещения в нежилое (ч. ч. 8, 9 ст. 23 ЖК РФ);

5) зарегистрировать право на переведенное помещение в Росреестре. Для этого необходимо предоставить соответствующее заявление и документ, удостоверяющий личность, а также оплатить госпошлину. Остальные документы Росреестр запрашивает самостоятельно. Регистрация права осуществляется в срок не позднее 10 рабочих дней со дня приема заявления и необходимых документов (п. 3 ст. 13 Федерального закона от 21 июля 1997 г. N 122-ФЗ "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним").

Вместе с тем на первый взгляд абсолютно прозрачный и понятный механизм перевода помещений из нежилых в жилые и обратно не свободен от ряда проблемных моментов. Так, ч. 2 ст. 22 ЖК РФ закрепляет необходимость оборудования отдельного входа в случае перевода помещения из жилого в нежилое. Данное действие неизбежно сопряжено с занятием земельного участка, на котором расположен многоквартирный дом. Сам земельный участок в силу п. 4 ч. 1 ст. 36 ЖК РФ принадлежит собственникам помещений в многоквартирном доме на праве общей долевой собственности.

В этой связи возникает закономерный вопрос о том, должно ли приниматься решение сособственников о предоставлении земельного участка под входную группу единогласно или большинством голосов. С одной стороны, согласно ч. 3 ст. 36 ЖК РФ уменьшение размера общего имущества в многоквартирном доме осуществляется лишь после получения согласия всех собственников помещений в этом доме посредством его реконструкции. С другой стороны, в соответствии с п. 2 ч. 2 ст. 44 ЖК РФ в компетенцию общего собрания собственников помещений в многоквартирном доме включено принятие решений о пределах использования земельного участка, на котором расположен многоквартирный дом, включая введение ограничений его использования. Данные решения в силу ч. 1 ст. 46 ЖК РФ принимаются большинством не менее двух третей голосов от общего числа голосов собственников помещений в многоквартирном доме. Иными словами, если занятие земельного участка под вход (лестницу) в нежилое помещение квалифицировать как уменьшение общего имущества, необходимо согласие всех сособственников, а если исходить из того, что здесь имеет место вопрос о пределах использования земельного участка, необходимо согласие двух третей голосов, которое получить намного легче.

В юридической литературе высказываются различные мнения по данному вопросу. Так, П.В. Макеев полагает, что "согласие сособственников жилого помещения на организацию отдельного входа и соответствующее изменение режима использования земельного участка, по сути, является согласием на реконструкцию многоквартирного жилого дома с уменьшением размера общего имущества". В то же время, по мнению О.А. Городова, изменение границ земельного участка, а также его уменьшение не подпадают под действие ч. 3 ст. 36 ЖК РФ.

Вместе с тем судебная практика при рассмотрении споров по данной категории дел обращает внимание на то, имеет ли место реконструкция дома при переводе жилого помещения в нежилое. Так, по делу N А51-6198/2015 администрация г. Арсеньева Приморского края аргументировала свой отказ в выдаче решения на перевод нежилого помещения в жилое тем, что, независимо от того, является ли переоборудование жилого помещения реконструкцией или перепланировкой, в случае, если такое переоборудование влечет за собой использование общего имущества собственников жилого дома, необходимо получение согласия всех собственников общего имущества. Суд кассационной инстанции указал, что в спорной ситуации крыльцо и отдельный вход являются существующими, находятся в настоящее время в пользовании собственников жилого дома и не будут подвергнуты каким-либо конструктивным изменениям. Следовательно, перевод спорного помещения из жилого в нежилое не приведет к изменению правового режима пользования частью земельного участка, занятой крыльцом и относящейся к долевой собственности собственников помещений многоквартирного дома. Учитывая изложенное, нижестоящие суды обоснованно признали оспариваемое решение администрации не соответствующим закону и нарушающим права и законные интересы предпринимателя.

По делу N А75-8637/2013 из имеющихся документов следовало, что проект переустройства предусматривает реконструкцию квартиры с устройством двух входных групп. При обращении в Администрацию г. Когалыма с заявлением о переводе жилого помещения в нежилое в составе документов, подтверждающих обоснованность данного обращения, была представлена выписка из протокола общего собрания собственников жилого дома, в соответствии со сведениями которой согласие на перевод изъявили 119 собственников помещений, что составляет 68% от общего числа проживающих по указанному адресу граждан (т.е. больше двух третей). Главой города Когалыма на основании представленного пакета документов подписано уведомление о переводе жилого помещения в нежилое. Верховный Суд РФ, руководствуясь нормами ст. ст. 209, 247, 288, 290 ГК РФ, ст. ст. 2, 22, 36, 40 ЖК РФ, сформулировал правовую позицию, согласно которой суды апелляционной и кассационной инстанций правомерно указали на необходимость получения в рассматриваемом случае согласия всех собственников помещений в доме, тогда как согласие на перевод помещения изъявили лишь 68% от общего числа проживающих в нем граждан.

С.А. Киракосян справедливо обращает внимание на тот факт, что даже "в доме, управляемом ТСЖ, вопрос о реконструкции необходимо решать на общем собрании всех собственников. Такое собрание собственников не стоит подменять собранием членов ТСЖ". Действительно, на практике нередки ситуации, когда далеко не все собственники помещений многоквартирного дома входят в состав ТСЖ. Следовательно, имеется определенный риск обжалования принятого на собрании членов ТСЖ решения со стороны таких собственников, поскольку они имеют равные с членами ТСЖ права по отношению к общему имуществу.

Так, по делу N 33-2819/2014 суду был представлен протокол собрания членов ТСЖ, из которого следует, что 100% собственников квартир многоквартирного дома не возражали против перевода жилых помещений в нежилые посредством перепланировки. Однако суд установил, что собственники двух квартир, заинтересованные в результатах голосования, участия в нем не принимали. На основании этого суд апелляционной инстанции признал незаконными постановления администрации г. Тамбова о разрешении перевода жилых помещений в нежилые.

Другой проблемный вопрос касается еще одного законодательного запрета: ч. 4 ст. 22 ЖК РФ не допускает перевод нежилого помещения в жилое, если такое помещение не соответствует установленным требованиям либо отсутствует возможность обеспечить это соответствие. На практике это означает, что нежилое помещение должно соответствовать требованиям к жилым помещениям многоквартирного дома, утвержденным Постановлением Правительства РФ от 28 января 2006 г. N 47. Некоторые авторы (например, Т.Д. Полиди, Т.К. Байкова, Е.В. Игуменов) указывают, что в значительном количестве случаев апартаменты, расположенные в многофункциональных зданиях (речь идет о таких популярных в последнее время помещениях для съема жилья, как лофты), могут не отвечать вышеуказанным требованиям, поскольку такие помещения проектировались в соответствии с требованиями, предъявляемыми к нежилым помещениям и нежилым зданиям. Соответственно у собственников апартаментов возникают существенные сложности при переводе апартаментов в жилые помещения. С.В. Савина также обращает внимание на то, что "формально размещение жилых помещений в нежилых зданиях законодательством не предусмотрено. В своей деятельности органы кадастрового учета, как правило, придерживаются позиции о недопустимости постановки на государственный кадастровый учет жилых помещений в нежилом здании, что влечет за собой сложности при государственной регистрации права собственности на такие помещения и, как следствие, при распоряжении ими".

Примеры аналогичной позиции наблюдаются и в судебной практике. Так, по делу N 334435/2015 Свердловский областной суд указал, что дом, в котором расположены принадлежащие заявителю на праве собственности нежилые помещения (апартаменты), не является многоквартирным домом, в связи с чем находящиеся в нем помещения не могут быть признаны отвечающими требованиям, установленным для жилых помещений (квартир), без изменения целевого назначения всего здания на жилое и изменения вида разрешенного использования земельного участка, на котором расположено здание. Соответственно постановление Администрации г. Екатеринбурга, которым отказано в переводе нежилых помещений в жилые, является законным и обоснованным.

Однако в силу ст. 2 Федерального закона от 30 декабря 2004 г. N 214-ФЗ "Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации" в многоквартирном доме могут находиться как жилые, так и нежилые помещения, а также общее имущество. Следовательно, российское законодательство не содержит требований относительно количественного соотношения жилых и нежилых помещений в объекте недвижимости для признания его многоквартирным домом. Только из п. 6 Положения о признании помещения жилым помещением, жилого помещения непригодным для проживания и многоквартирного дома аварийным и подлежащим сносу или реконструкции, утвержденного Постановлением Правительства РФ от 28 января 2006 г. N 47, следует, что квартир должно быть не менее двух, при этом минимальное соотношение площадей жилых и нежилых помещений не устанавливается. Тем не менее представляется возможным согласиться с позицией С.В. Савиной, согласно которой "перевод здания из нежилого в многоквартирный дом на практике крайне затруднителен, учитывая принадлежность помещений в нем различным собственникам, а также необходимость соблюдения интересов правообладателей нежилых помещений".

Собственнику следует иметь в виду, что процедура перевода нежилого помещения в жилое не может быть им использована для подведения данного имущества под исполнительский иммунитет. Так, по делу N 33-11368/2015 суд установил, что жилой дом площадью 37 кв. м и нежилой дом площадью 53,5 кв. м, проходившие по исполнительному производству в отношении ответчика, являются одним и тем же объектом недвижимого имущества. При этом ответчиком не соблюден установленный порядок перевода нежилого помещения в жилое, одному объекту недвижимости фактически присвоены два кадастровых номера. При таких обстоятельствах суд сделал вывод о том, что действия ответчика по регистрации права собственности на жилой дом осуществлены с целью избежать обращения взыскания на имущество в рамках исполнительного производства.

Подводя итог изложенному, сформулируем сложившиеся в судебной практике правовые подходы к решению выявленных проблем:

1) при решении вопроса о том, какое количество голосов собственников жилых помещений в многоквартирном доме необходимо собрать для перевода жилого помещения в нежилое, следует установить, имеет ли место реконструкция общего имущества собственников жилого дома. В случае положительного ответа на данный вопрос согласие собственников должно быть стопроцентным, в случае разрешения вопроса о пределах использования земельного участка без реконструкции необходимо согласие двух третей собственников. Если в многоквартирном доме образовано ТСЖ, голосовать имеют право не только его члены, но и другие собственники жилых помещений;

2) при переводе апартаментов, расположенных в многофункциональных зданиях (например, популярных в настоящее время лофтов), в жилые помещения судебная практика исходит из того, расположены ли данные апартаменты в многоквартирном доме. В случае отрицательного ответа на этот вопрос (как правило, так и происходит) необходимо вначале осуществить довольно трудоемкую процедуру изменения целевого назначения всего здания на жилое и изменения вида разрешенного использования земельного участка, на котором расположено здание, и только потом приступать к переводу апартаментов в жилые помещения;

3) процедура перевода нежилого помещения в жилое не может быть использована собственником для подведения данного имущества под иммунитет от исполнительного производства.

(Балтутите И.В., Витвицкая В.Р.)  ("Законы России: опыт, анализ, практика", 2017, N 1)

скачать dle 11.3
Информация
Посетители, находящиеся в группе Гости, не могут оставлять комментарии к данной публикации.
   
692132
Приморский край, г. Дальнереченск
Copyright © 2016-2017. Evgeny Shesternin. All rights reserved.
Яндекс.Метрика
Индекс цитирования