Телефон:
+7 (914) 700-90-94
E-mail:
dalurist@mail.ru
Версия для
слабовидящих
» » ИЗМЕНЕНИЕ ФУНКЦИОНАЛЬНОГО НАЗНАЧЕНИЯ ПОМЕЩЕНИЯ В МНОГОКВАРТИРНОМ ДОМЕ
01
июнь
2017

ИЗМЕНЕНИЕ ФУНКЦИОНАЛЬНОГО НАЗНАЧЕНИЯ ПОМЕЩЕНИЯ В МНОГОКВАРТИРНОМ ДОМЕ

В статье анализируются положения действующего жилищного законодательства, посвященные изменению функционального назначения помещений, расположенных в многоквартирных домах. Констатируется, что до настоящего времени указанное действие с помещениями вызывает многочисленные практические затруднения, равно как и иные строительные действия, обычно сопровождающие такую смену (реконструкция, переустройство, перепланировка и т.п.). По результатам проведенного анализа делается вывод о необходимости изменения действующего законодательства в рассмотренной сфере общественных отношений.

Проблема, вынесенная в заглавие настоящей статьи, бесспорно, не нова. Уже давно никого не удивляют появившиеся на месте квартир, расположенных на первых этажах многоквартирных домов, офисы, парикмахерские, магазины со входом "через балкон". В то же время при всей кажущейся неактуальности выбранной проблематики необходимо констатировать, что проблемы, возникающие при изменении функционального назначения помещения в многоквартирном доме, не находят своего решения на уровне как доктрины, так и правоприменительной практики.

Впервые рассматриваемый вопрос получил достаточно подробную регламентацию с принятием нового ЖК РФ. Глава 3 "Перевод жилого помещения в нежилое помещение и нежилого помещения в жилое помещение" установила условия и порядок осуществления действий по переводу помещения из одной категории в другую, порядок отказа в таком переводе. Тем не менее ряд вопросов остался за пределами правового поля и сегодня вызывает определенные трудности на практике.

Отметим, что ранее действовавший ЖК РСФСР уделял переводу жилых помещений в нежилые несравнимо меньше внимания и содержал всего одну статью, посвященную данному вопросу, не упоминая о переводе нежилых помещений в жилые вовсе. Перевод жилых домов и жилых помещений в нежилые был существенно ограничен: допускался "в исключительных случаях" и осуществлялся по решению уполномоченных органов. Более того, прежнее жилищное законодательство вообще не допускало возможности перевода жилых помещений индивидуального жилищного фонда.

Перед тем как детально рассмотреть интересующее нас понятие - "изменение функционального назначения" помещения, нельзя не обратить внимание в целом на отсутствие определенности в вопросе: а что же из себя представляют действия, связанные с изменением конкретного помещения, понятиями которых оперирует действующее законодательство. Так, отсутствует должная ясность в том, что следует понимать под реконструкцией, переустройством, перепланировкой, переоборудованием и т.п., какие конкретно действия субъектов их образуют.

Анализ судебной практики по делам, связанным с изменением помещений в многоквартирных домах, наглядно демонстрирует, что суды испытывают определенные затруднения в квалификации строительных действий, осуществленных в помещении, зачастую смешивая как сами понятия "реконструкции-перепланировки-переустройства", так и процедуры проведения таких работ.

Так, по одному из дел Н. обратился в суд с иском к администрации о сохранении помещения, расположенного на первом этаже многоквартирного дома, в переустроенном и перепланированном состоянии, что выразилось в пристройке и в последующем оборудовании парикмахерской в данной квартире. Решением Ленинского районного суда г. Омска данное требование удовлетворено. Судебной коллегией по гражданским делам Омского областного суда указанное решение отменено, в удовлетворении иска Н. отказано, поскольку фактически истцом произведены реконструкция и перепланировка жилого помещения, соответственно, для производства переустройства (перепланировки) помещения с присоединением общего имущества должно быть получено согласие всех собственников помещений в многоквартирном доме.

При этом, несмотря на правильно занятую областным судом позицию, нельзя не заметить смешение вышестоящим судом (равно как и судом первой инстанции, чей судебный акт отменен) понятий, связанных с изменением объекта недвижимости.

Отметим, что еще в 2008 г. в Обзоре законодательства и судебной практики Верховного Суда РФ за второй квартал 2008 г. высшая судебная инстанция, обращая внимание на данную проблему, отметила, что "реконструкцию жилого помещения следует отличать от переустройства и перепланировки, определяемых ст. 25 ЖК РФ", и далее привела нормативно закрепленные определения данных понятий, которые объективно не позволяют их отграничить.

Вернемся к гл. 3 ЖК РФ, регулирующей интересующее нас изменение функционального назначения помещения. Так, в соответствии с ч. 2 ст. 23 ЖК РФ для перевода жилого помещения в нежилое собственник такого помещения или уполномоченное им лицо в орган, осуществляющий перевод помещений, по месту нахождения переводимого помещения представляет пакет документов, сравнимый с пакетом, предоставляемым собственником для осуществления переустройства и (или) перепланировки помещения, где добавляются еще план переводимого помещения с его техническим описанием (в случае, если переводимое помещение является жилым, технический паспорт такого помещения) и поэтажный план дома, в котором находится переводимое помещение.

Таким образом, ЖК РФ императивно закрепил, что перевод жилого помещения в нежилое помещение и наоборот осуществляется органом местного самоуправления на основании принятого им по результатам рассмотрения соответствующего заявления и иных документов решения о переводе помещения (ч. ч. 1, 4 ст. 23 ЖК РФ). Как следствие, в отсутствие такого разрешения смена функционального назначения помещения, осуществленная собственником, должна признаваться самовольной.

В доктрине высказано мнение, что в основу перевода жилых помещений в нежилые "положена идея ограничения прав собственника жилого помещения на изменение назначения его использования посредством установления разрешительного порядка". По мнению И.Д. Кузьминой, "установление режима такой несвободы для собственника в отношении принадлежащего ему имущества не оправдано характером действия, которое намерен произвести собственник. На данной стадии он лишь решается отказаться от использования своего жилого помещения по прежнему назначению и не приступает к какой-либо иной деятельности, связанной с использованием этого объекта".

И.Д. Кузьмина обоснованно обращает внимание на то, что для принуждения собственника к продолжению использования жилого помещения для проживания граждан нет никаких правовых средств. Такая позиция в полной мере согласуется и с провозглашенными принципами приоритета частной собственности, недопущения необоснованного ограничения прав собственника, предоставления ему максимально допустимой свободы.

Вместе с тем, как представляется, установление разрешительного порядка изменения функционального назначения помещения обусловлено в первую очередь особой связью конкретного помещения и здания, в котором оно находится, и необходимостью охраны прав и интересов третьих лиц, которые могут быть нарушены в результате такой смены. Нельзя отрицать тот факт, что, например, устройство в соседней квартире магазина, работающего круглосуточно, причиняет определенные неудобства собственникам смежных с таким объектом помещений.

Так, по одному из дел собственник квартиры на первом этаже многоквартирного дома, возражая против удовлетворения требований другого собственника (своего соседа) о признании незаконным решения администрации об отказе в переводе жилого помещения в нежилое, указывал, что не согласен с таким переводом, поскольку рядом с его квартирой будет находиться офис, в результате пробивки дверного вместо оконного проема будет нарушена конструкция дома, около его окна будет оборудована парковка для автомобилей, все время будет шум, в результате чего будут нарушены его права и законные интересы.

В другом деле собственник квартиры, расположенной уже над переведенной в нежилое помещение квартирой, указывал, что под окном его квартиры обустроена входная группа в магазин "Хозтовары", которая примыкает к несущим конструкциям дома, крыша находится на уровне подоконника, что делает квартиру более доступной для преступного проникновения, кроме того, крыша усиливает шум дождя за окном и задерживает снег, чем созданы дополнительные неудобства, т.е. нарушены его права.

При этом, с одной стороны, ст. 22 ЖК РФ содержит условия, при которых допускается перевод помещения из одной категории в другую (ч. 10 ст. 23 ЖК РФ также содержит общие требования к соблюдению законодательства при использовании помещения после его перевода), а с другой стороны, в случае отмены разрешительного порядка осуществления рассматриваемого действия кто и на каком этапе проконтролирует соблюдение собственником, принявшим соответствующее решение, указанных условий и требований? Можно, конечно, исходить из добросовестности такого собственника, что презюмируется в современном гражданском праве, однако в любом случае говорить об отмене разрешительного порядка смены назначения помещений сегодня явно преждевременно.

Кроме того, следует согласиться и с тем, что любой здравомыслящий собственник не просто так принимает решение о смене функционального назначения помещения, а делает это именно с целью использования последнего по новому назначению. В этой связи перевод помещения из одной категории в другую в подавляющем большинстве случаев осуществляется собственником в совокупности с иными действиями, изменяющими фактические характеристики помещения (переустройство, перепланировка, реконструкция), которые необходимы уже для его использования по новому назначению. Видимо, по этой причине разрешение о переводе жилого помещения в нежилое помещение выступает основанием проведения соответствующих переустройства и (или) перепланировки (ч. 8 ст. 23 ЖК РФ).

Между тем, если для использования жилого помещения в качестве нежилого требуется проведение его реконструкции, что имеет место в большинстве случаев, возникают дополнительные трудности. Поскольку ч. 8 ст. 23 ЖК РФ предусматривает проведение "иных работ" в отношении переводимого помещения, следует ответить на вопрос: необходимо ли в случае перевода помещения, сопровождающегося его реконструкцией, получать еще и разрешение на строительство либо достаточно решения о переводе жилого помещения в нежилое?

Судебно-арбитражная практика исходит из необходимости соблюдения в таких ситуациях требований Градостроительного кодекса РФ к реконструкции объектов капитального строительства, т.е. необходимости получения разрешения на реконструкцию части объекта капитального строительства и в дальнейшем разрешения на ввод объекта в эксплуатацию <9>. При этом вывод судов достаточно категоричен: решение о переводе жилого помещения в нежилое не может являться основанием для реконструкции и заменять собой разрешение на строительство.

Бесспорно, позиция, занимаемая судами, основана на верном толковании норм ЖК РФ и ГрК РФ. В то же время на практике это вызывает дополнительные трудности, связанные со сложностью разграничения понятий "реконструкция", "переустройство", "перепланировка" помещений.

Главные практические сложности состоят в том, что пакет документов, представляемых для получения решения о переводе помещения, решения о согласовании переустройства и (или) перепланировки жилых помещений, разрешения на реконструкцию части объекта капитального строительства, различен. И если в первых двух случаях данные документы фактически идентичны (ч. 2 ст. 23, ч. 2 ст. 26 ЖК РФ), а потому, видимо, в случае получения решения о переводе помещения и не требуется получение решения о согласовании в отношении такого помещения действий по его переустройству (перепланировке), то в случае получения разрешения на реконструкцию перечень представляемых документов отличается существенно (ч. 7 ст. 51 ГрК РФ).

При этом отличается не только пакет документов, но и орган, в который данные документы необходимо представить (ч. 1 ст. 23, ч. 1 ст. 26 ЖК РФ и ч. 6 ст. 51 ГрК РФ).

Указанное в совокупности с конкретными практическими ситуациями, описанными выше, свидетельствует о необходимости поиска иного решения рассматриваемой проблемы, отличного от закрепленного в действующем законодательстве. Так, полагаем целесообразным объединить все действия по преобразованию помещений в многоквартирных домах, осуществляемые в разрешительном порядке, в едином разделе ЖК РФ. Предлагаемый единый подход к таким действиям, бесспорно, позволит стабилизировать правоприменительную практику в рассматриваемой сфере общественных отношений.

Практическое преимущество такого подхода состоит в том, что при переквалификации действий по изменению объекта недвижимости, выявившейся в дальнейшем в ходе осуществления работ (например, в помещении фактически осуществлена реконструкция, а не перепланировка), такие действия не будут автоматически попадать в категорию самовольных.

В свете изложенного положения действующего ЖК РФ относительно переустройства и (или) перепланировки жилых помещений (гл. 4) нуждаются в серьезной переработке и не могут быть ограничены лишь корректировкой указанных понятий, как обычно предлагается в теории.

Необходимо выделить в целом действия по изменению помещений, что будет включать в себя весь комплекс работ, осуществляемых в ходе реконструкции, переустройства и (или) перепланировки помещения. Перечень таких работ должен быть единым, разработан на федеральном уровне с применением наук архитектурного и гражданского строительства и не может быть привязан к данным технического паспорта, как указано в ст. 25 ЖК РФ. Соответственно, работы, не поименованные в данном перечне, могут выполняться собственником по своему усмотрению, что в полной мере соответствует содержанию самого "сильного" вещного права - права собственности. Как следствие, о самовольности таких действий не может идти и речи.

В этой связи гл. 4 ЖК РФ должна быть названа: "Изменение жилых помещений и нежилых помещений в многоквартирных домах". С учетом данного названия и приведенных выводов должно быть скорректировано и содержание данной главы.

Что касается изменения функционального назначения помещения, то для обеспечения гарантий изложенного ст. 22 ЖК РФ также нуждается в редактировании путем указания на то, что "использование переводимого помещения по новому назначению допускается после проведения работ по изменению помещения, обеспечивающих соблюдение условий, предусмотренных настоящей статьей, в порядке, установленном главой 4 Кодекса".

Соответственно в ст. 23 ЖК РФ понятия "переустройство и (или) перепланировка" целесообразно заменить на "изменение" помещения, что позволит распространить действие изложенного в указанной статье порядка и на случаи перевода помещения, сопровождающегося его реконструкцией, устранив имеющие место на практике затруднения, связанные с разграничением рассматриваемых понятий.

(Бетхер В.А., Невзгодина Е.Л.)  ("Законы России: опыт, анализ, практика", 2017, N 1)

скачать dle 11.3
Прокомментировать
   
692132
Приморский край, г. Дальнереченск
Copyright © 2016-2017. Evgeny Shesternin. All rights reserved.
Яндекс.Метрика
Индекс цитирования