Телефон:
+7 (914) 700-90-94
E-mail:
dalurist@mail.ru
Версия для
слабовидящих
» » ПРАВО ЗАСТРОЙКИ ЗЕМЕЛЬНОГО УЧАСТКА
01
июнь
2017

ПРАВО ЗАСТРОЙКИ ЗЕМЕЛЬНОГО УЧАСТКА

В статье проведен анализ нового для российского права вещного права застройки чужого земельного участка. Автор подчеркивает востребованность данного права в современных российских социально-экономических условиях, объясняет предлагаемые к внесению в Гражданский кодекс РФ нормы о праве застройки для строительства жилого дома. Автор проводит сравнительную характеристику вещного права застройки и обязательственного права строительной аренды. В статье содержится анализ достоинств и недостатков предлагаемых в законопроекте об изменении Гражданского кодекса РФ положений. Рассмотрены возможные теоретические и практические проблемы внедрения права застройки для строительства многоквартирного дома. Работа сопровождается сравнительным анализом сходных правовых конструкций европейских правопорядков.

Реформа гражданского законодательства Российской Федерации актуализировала проблему совершенствования законодательства в сфере правового регулирования прав на земельные участки в сфере жилищного строительства. Известно, что сегодня в нашей стране строительство жилого дома (в том числе и многоквартирного) возможно как на земельном участке, принадлежащем застройщику на праве собственности, так и на земельном участке, принадлежащем другому лицу (т.е. на чужом земельном участке). Последнее возможно исключительно на обязательственном праве аренды. В качестве альтернативы обязательственному праву аренды предлагается введение вещного права застройки, известного русскому дореволюционному праву и Гражданскому кодексу 1922 г., а также действующего в настоящее время в преобладающем большинстве стран континентальной Европы. Любопытно заметить тот факт, что введение вещного права застройки вводилось государственной властью того или иного государства для разрешения жилищного вопроса, как правило, с целью быстрого и наиболее максимального удовлетворения жилищных потребностей среднего класса. Причем подобным нововведением данная государственная задача разрешалась, что, в свою очередь, положительно сказывалось не только на благосостоянии граждан, но и, в конечном счете, на улучшении экономической ситуации в стране.

Анализируя современные темпы многоквартирного жилищного строительства в нашей стране, можно говорить о некоторых положительных тенденциях в устремлении удовлетворения потребностей граждан в жилье. Но при этом очевидны и негативные моменты: с одной стороны, наблюдается высокое предложение на рынке жилья, с другой стороны, для среднего класса налицо недоступность покупки квартиры в связи с большими "накрутками" на себестоимость квартир со стороны застройщиков. Сегодня у граждан есть желание строить на собственные или заемные средства недорогие дома, но имеет место недоступность безвозмездного приобретения земельных участков из земель, находящихся в государственной и муниципальной собственности. Кроме того, строительство жилого дома может сопровождаться доступными кредитными средствами, однако высокие ипотечные проценты российских банков (в среднем от 12% и выше) могут привести заемщиков к финансовой "кабале".

В отечественной юридической литературе отмечается, что введение права застройки могло бы стать более эффективным инструментом при разрешении перечисленных проблем. Каков механизм разрешения данных проблем и почему не решает их обязательственное право аренды?

Постараемся ответить на данный злободневный вопрос.

Начнем с определения назначения вещного права застройки. Право застройки направлено на предоставление гражданам и юридическим лицам, не имеющим собственной земли, возможности строительства на чужих земельных участках и последующей эксплуатации построенных объектов на праве, весьма приближенном к собственности, подлежащем отчуждению, передаче по наследству, обременению залогом в течение достаточно длительных сроков (до ста лет), с установлением обязанности внесения платы за застройку с указанной в законе или договоре периодичностью.

Право застройки как ограниченное вещное право закреплено еще в начале прошлого века в законодательстве Германии, Австрии, Швейцарии. Позднее оно получило распространение во Франции, Италии, Нидерландах, Португалии, Швеции, Финляндии, а в конце прошлого столетия - в Хорватии, Словении, Эстонии, Латвии, Грузии, Украине.

По германскому праву наследственное право застройки - обременение земельного участка передающимся по наследству вещным правом застраивать и пользоваться сооружением над и под его поверхностью (§ 1 Закона Германии "О праве застройки"). Сходное определение содержится в австрийском и швейцарском законодательстве (§ 1 Закона о праве застройки Австрии, арт. 779 ZGB). Статья 241 Закона Эстонии "О вещном праве" право застройки рассматривает как обременение недвижимой вещи таким образом, что лицо, в пользу которого установлено право застройки, получает срочное отчуждаемое и наследственное право иметь на недвижимой вещи неотторжимо соединенное с последней строение.

В российском праве введение института права застройки предложено внесенным в Государственную Думу законопроектом об изменении Гражданского кодекса РФ (ст. ст. 300 - 300.7 Гражданского кодекса Российской Федерации (в редакции законопроекта N 47538-6)).

Основные положения права застройки вытекают из ст. 300 законопроекта об изменении ГК РФ "Право застройки земельного участка". Понятие права застройки закреплено в п. 1 данной статьи, согласно которой правом застройки является право владения и пользования чужим земельным участком в целях возведения на нем здания или сооружения и его последующей эксплуатации.

Законопроект исходит из того, что право застройки обладает всеми признаками вещного права. В самых общих чертах приведем основные положения права застройки как вещного права:

имеет абсолютный характер и непосредственное господство над вещью (п. 1 ст. 300 ГК РФ (в редакции законопроекта));

защищается от нарушения его любым лицом (абз. 2 п. 1 ст. 221 ГК РФ (в редакции законопроекта));

непосредственно обременяет вещь и следует за вещью (абз. 2 п. 1 ст. 221 ГК РФ (в редакции законопроекта));

основывается на принципе публичности, который заключается в том, что вещные права на недвижимые вещи подлежат государственной регистрации (ст. ст. 8.1, 131 ГК РФ) и возникают с момента такой регистрации, если иное не установлено ГК РФ;

субъекты, объекты и содержание права застройки, основания его возникновения и прекращения, а также правила их защиты определяются Гражданским кодексом (Numerus klausus).

Наряду с вещно-правовыми признаками право застройки имеет следующие характерные черты, которые позволяют его выделить в системе вещных прав:

долгосрочность (ст. 300.3 ГК РФ (в редакции законопроекта));

возмездность (существенным условием договора об установлении права застройки является плата (п. 1 ст. 300.2 ГК РФ (в редакции законопроекта));

оборотоспособность (возможность отчуждения права, его залога (ст. 300.5 ГК РФ (в редакции законопроекта));

переход к другим лицам в порядке универсального правопреемства при реорганизации юридического лица и по наследству (п. 2 ст. 300.5 ГК РФ (в редакции законопроекта)).

Объектом права застройки выступает земельный участок. С момента создания здания и (или) сооружения, относительно которых установлено право застройки, они становятся объектом права наряду с земельным участком. Пункт 1 ст. 300 ГК РФ (в редакции законопроекта) закрепляет правило о том, что право застройки устанавливается в целях возведения на нем здания или сооружения. В соответствии с п. 1 ст. 130 Гражданского кодекса РФ здания и сооружения являются недвижимым имуществом.

Итак, в чем же преимущества права застройки по сравнению с правом аренды для строительства индивидуального жилого дома? Почему классическое, апробированное не только в России, но и в других странах право застройки встретило такое сопротивление? Самая настоящая борьба за сохранение существующей конструкции аренды земельного участка под строительство жилого дома развернулась не только в теории, но и в сообществе практикующих юристов, представителей российского бизнеса.

Причин для этого несколько. Подобная строительная аренда - не только удобный, понятный, "родной" инструмент для определенных кругов, инвестирующих в строительство. В настоящее время с его помощью государство осуществляет своеобразную процедуру передачи публичных земель в частную собственность. Только в отличие от традиционной приватизации эта процедура передачи растянута во времени и происходит в несколько этапов: а) предоставление права аренды для строительства дома по результатам аукциона; б) действие договора аренды в течение срока строительства, главное назначение которого сводится к обязанности арендатора-застройщика надлежаще исполнить обязательства по выплате арендной платы; в) переход права собственности на государственный и муниципальный земельный участок в частную собственность домовладельцев по окончании строительства с момента регистрации права собственности первого лица на помещение в многоквартирном доме (без условия внесения специальной выкупной платы за земельный участок и без оформления возникновения права собственности в ЕГРП).

Несложно определить, чьим интересам служит данная правовая конструкция.

Бесспорно, что самое привилегированное положение занимает застройщик, ибо для него очень выгодны такие условия, как отсутствие обязанности уплаты рыночной стоимости земельного участка и в то же время реализация возможности использования экономического ресурса земли для строительства здания, а потом - переложение бремени содержания земельного участка на домовладельцев.

В то же время ничего не выигрывают приобретатели квартир, потому что, как показывает практика, подобная строительная аренда мало влияет на процесс удешевления стоимости жилья.

В проигрыше и публичное образование, поскольку в результате внесения арендатором-застройщиком арендной платы примерно за 2 - 3 года (в практике, как правило, укладываются со строительством объекта в данные сроки) публичная казна получает меньше денежных средств по сравнению с продажей участка по рыночной или кадастровой стоимости.

Закон регламентирует срок, необходимый для возведения объекта при предоставлении земельного участка в аренду. В частности, согласно п. 9 ст. 39.8 ЗК РФ в случае предоставления земельного участка, в соответствии с основным видом разрешенного использования которого предусмотрено строительство зданий, сооружений, в аренду на аукционе на право заключения договора аренды земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности (за исключением случаев проведения аукционов в соответствии со ст. 39.18 настоящего Кодекса), договор аренды земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности, заключается на срок, превышающий в два раза срок, установленный уполномоченным Правительством Российской Федерации федеральным органом исполнительной власти в качестве срока, необходимого для выполнения инженерных изысканий, осуществления архитектурно-строительного проектирования и строительства зданий, сооружений. Приказ Министерства строительства и жилищно-коммунального хозяйства РФ от 1 сентября 2015 г. N 630/пр "О внесении изменений в Приказ Министерства строительства и жилищно-коммунального хозяйства Российской Федерации от 27 февраля 2015 г. N 137/пр "Об установлении срока, необходимого для выполнения инженерных изысканий, осуществления архитектурно-строительного проектирования и строительства зданий, сооружений" предусматривает разные сроки для выполнения инженерных изысканий, осуществления архитектурно-строительного проектирования и строительства зданий, сооружений". Например, для строительства объектов площадью от 1 500 до 5 000 кв. м срок, необходимый для выполнения инженерных изысканий, составляет 1 месяц; срок, необходимый для осуществления архитектурно-строительного проектирования, - 6 месяцев; срок, необходимый для осуществления строительства зданий и сооружений, - 9 месяцев. Общий срок, необходимый для выполнения инженерных изысканий, осуществления архитектурно-строительного проектирования и строительства зданий, сооружений, - 16 месяцев.

Заметим, что строительная аренда для целей возведения индивидуального жилого дома автоматически не трансформируется в право собственности по окончании строительства. Гражданин или юридическое лицо имеют исключительное право выкупа земельного участка, на котором дом возведен, но по кадастровой стоимости участка.

Согласно п. 1 ст. 39.20 ЗК РФ, если иное не установлено настоящей статьей или другим федеральным законом, исключительное право на приобретение земельных участков в собственность или в аренду имеют граждане, юридические лица, являющиеся собственниками зданий, сооружений, расположенных на таких земельных участках.

Продажа находящегося в государственной или муниципальной собственности земельного участка собственникам зданий и (или) сооружений, расположенных на таком участке, осуществляется без проведения торгов (в исключение из общего правила, требующего проведение аукционов при продаже участков, принадлежащих государству или муниципальному образованию). При этом цена такого земельного участка определяется в порядке, установленном уполномоченным органом государственной власти или органом местного самоуправления, но не может превышать кадастровую стоимость этого участка или иной размер цены земельного участка, если он установлен федеральным законом (пп. 6 п. 2 ст. 39.3, п. п. 2, 3 ст. 39.4 ЗК РФ).

Невыгодна данная строительная аренда для среднего и малого строительного бизнеса, так как исходя из реальной практики, как правило, победителями подобных аукционов выступает крупный строительный бизнес, поскольку он обладает тем ресурсом, который позволяет предложить наиболее выгодные цены на аукционе.

Поэтому неудивительно, что крупный российский бизнес выступил за сохранение существующего механизма строительной аренды.

Таким образом, в невыгодном положении остаются все остальные участники, которые имеют какие-либо интересы при реализации отношений строительства многоквартирного дома - государство и муниципальные образования, приобретатели жилых и нежилых помещений в строящемся объекте, малый и средний строительный бизнес. Какие же экономически более выгодные условия для перечисленного круга субъектов может гарантировать право застройки? Дело в том, что право застройки как раз и адаптировано для удовлетворения интересов среднего класса и публичного образования. Более того, теоретико-правовая конструкция вещного права застройки построена таким образом, что, кроме права пользования землей в целях строительства и эксплуатации здания, право застройки может выполнять функции финансового механизма и гарантировать длительный, постоянный, обеспеченный реальной вещью, защищенной от инфляции, постоянный доход от земли. Поговорим об этом подробнее.

Справедливости ради следует сказать о том, что в зарубежных странах при внедрении права застройки также возникла серьезная дискуссия. Немецкий ученый Г. Ингенштау - автор комментария к Закону о наследственном праве застройки Германии отмечает, что при введении в Германии данного Закона больше всего противились местные общины и объединения землевладельцев по той причине, что введение права застройки приведет к уменьшению стоимости земли. Основной целью введения права застройки как социально-экономического института выступала борьба со спекуляцией землей, желание государства создать гражданам условия для приобретения собственного дома. По мнению Г. Ингенштау, преимущества права застройки очевидны для обеих сторон: частный землевладелец, обладающий одним или несколькими земельными участками, сохраняя за собой право на имущественную ценность земли, приобретает возможность получать плату за предоставленный другому лицу участок под наследственное право застройки, гражданин-застройщик приобретает за "наследный процент строительства" (т.е. ежегодно вносимую плату) земельный участок, сохраняя сбережения на строительство дома, весьма широкое, сходное с собственностью вещное право.

С некоторой долей иронии заметим интересный парадокс - реакцию авторов изменений в ЗК РФ, которая напоминает попытки его авторов максимально приблизить аренду под строительство к представленным в Концепции развития гражданского законодательства РФ признакам права застройки. Видимо, такое стремление продиктовано нежеланием трансформировать обязательственно-правовую природу аренды для строительства в вещное право застройки. Между тем с каждым новым изменением в Земельном кодексе РФ делается очередной шаг к сближению данной конструкции с правом застройки. Сегодня к праву аренды для строительства применены в той или иной степени большинство признаков вещного права (абсолютная защита, следование, обременение собственности, долгосрочность, оборотоспособность, публичность). В частности, можно заметить такие изменения в земельном законодательстве, как увеличение срока права аренды до 20 лет в случае предоставления гражданину земельного участка для индивидуального жилищного строительства (пп. 3 п. 8 ст. 39.8 ЗК РФ), что очень напоминает попытку создать конкуренцию праву застройки, преимущество которого для застройщика заключается в его долгосрочности. Такое свойство права застройки, как оборотоспособность (возможность отчуждения по договору и другим основаниям, в том числе передача по наследству и при реорганизации), также пытаются перекрыть введением оборота права аренды (которое, кстати, разрешено и гражданским законодательством). Возможность залога права застройки по правилам об ипотеке "блокируется" правилом о возможности залога права аренды под получение кредита или в случаях, предусмотренных законом. Еще с советских времен аренде как по сути единственному в тот период праву на государственную землю было предоставлено свойство абсолютной защиты при помощи вещно-правовых исков.

Между тем, как бы ни пытались "слепить" конструкцию права аренды по типу права застройки, сохраняя обязательственную природу, оно никогда не будет выполнять те задачи, которые может решить право с вещной природой. Прежде всего, это абсолютность против третьих лиц, которая дает в результате не только абсолютную защиту, но и свойство следования, а также и необходимость в подчинении принципу Numerus klausus.

Несмотря на то что право застройки возникает на основании договора и считается возникшим с момента государственной регистрации, оно не имеет относительной природы. Его абсолютность, как и любого вещного права, подтверждается публичным реестром, в который должны быть внесены сведения договора об установлении вещного права, и далее как застройщик, так и собственник земельного участка, а также третьи лица будут обладать информацией о содержании данного договора исходя из публичного реестра. Абсолютный характер предусматривает исчерпывающее законодательное регулирование, открытую информацию в реестре, что будет способствовать защите интересов как добросовестных приобретателей, так и любых третьих лиц (в том числе дольщиков). В отличие от этого договор аренды действует на протяжении существования арендных отношений и обязателен для исполнения его контрагентами (не распространяет силу на третьих лиц).

Таким образом, можно утверждать, что в какой-то степени последние изменения Земельного кодекса РФ, а также ряд положений гражданского законодательства (например, о возможности залога и отчуждения права аренды) уже сегодня создают условия для адаптации права застройки в современные имущественные отношения. Однако обязательственная природа права аренды не позволит создать полноценный институт, а соответственно и решить насущные проблемы в строительной сфере. Несмотря на способность арендных прав выступать объектом залога, банки с нежеланием предоставляют кредиты под залог права аренды земельного участка, ибо, выступая правом на чужую вещь, оно не обладает достаточной степенью обеспечения.

Согласно п. 2 ст. 216 ГК РФ арендатор вправе с согласия арендодателя сдавать арендованное имущество в субаренду (поднаем) и передавать свои права и обязанности по договору аренды другому лицу (перенаем), предоставлять арендованное имущество в безвозмездное пользование, а также отдавать арендные права в залог и вносить их в качестве вклада в уставный капитал хозяйственных товариществ и обществ или паевого взноса в производственный кооператив, если иное не установлено иными правовыми актами.

В соответствии с п. 1 ст. 13 Федерального закона от 30 декабря 2004 г. N 214-ФЗ "Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации" в обеспечение исполнения обязательств застройщика (залогодателя) по договору с момента государственной регистрации договора у участников долевого строительства (залогодержателей) считаются находящимися в залоге предоставленный для строительства (создания) многоквартирного дома и (или) иного объекта недвижимости, в составе которых будут находиться объекты долевого строительства, земельный участок, принадлежащий застройщику на праве собственности, или право аренды, право субаренды на указанный земельный участок и строящиеся (создаваемые) на этом земельном участке многоквартирный дом и (или) иной объект недвижимости.

Поэтому вещно-правовая конструкция с классическими свойствами абсолютного характера, публичности (закрытого перечня (Numerus Klausus, старшинства и др.)) вполне может способствовать следующему положительному эффекту: предоставление участка под застройку без внесения первоначального взноса повлечет доступность земельных участков среднему классу и, соответственно, удешевление себестоимости строительства жилого дома; оборотоспособность права застройки позволит стать инструментом для вложения денег с целью последующего отчуждения; ипотека права застройки позволит создать конкуренцию на рынке земли и, как следствие, приведет к уменьшению ипотечных кредитов.

В доктрине и практике неоднократно отмечали несовершенность конструкции, при которой земельный участок предоставляется в аренду для строительства дома с заведомо известной целью невозврата объекта аренды собственнику-арендодателю, как правило, в подобных случаях не предполагаются какие-либо длительные арендные отношения. Содержание данной конструкции таково, что по завершении строительства право аренды автоматически прекращается и участок переходит в общую долевую собственность домовладельцев. Когда на российском научном семинаре профессора Международного университетского колледжа (Турин), авторитетного специалиста по гражданскому праву Уго Маттеи спросили, как он относится к подобной конструкции (т.е. строительной аренде), он ответил, что она ему неизвестна и непонятна, так как для целей строительства служит другое известное вещное право суперфиция (т.е. право застройки).

Очевидно, что институт строительной аренды - это юридический абсурд, аренда как вид имущественного найма не может заключаться в намерении обеих сторон в передаче имущества безвозвратно (в данном случае в собственность лиц (владельцев помещений), не участвующих в договоре аренды) (если это не аренда с правом выкупа), устанавливая отношения аренды на краткосрочный период (несколько месяцев или несколько лет) лишь как некий "ввод" в право собственности.

 

Основные положения права застройки (на основании законопроекта об изменении Гражданского кодекса РФ)

 

Законопроект исходит из принципа возникновения права собственности на возведенные в силу права застройки строения. Согласно п. 2 ст. 300 здания и сооружения, возведенные на основании права застройки, принадлежат лицу, имеющему право застройки, на праве собственности в течение срока действия права застройки. Предполагается, что право застройки земельного участка будет возникать на основании договора об установлении права застройки и подлежать государственной регистрации.

В отличие от обязательственного права аренды право застройки является более гарантированным и защищенным правом. Оно позволяет строить на чужой земле и эксплуатировать построенные объекты на праве, весьма приближенном к праву собственности (в европейском праве его даже называют "мнимой" или "особой" собственностью).

Разумеется, что введение такого значимого и в то же время нового, не имеющего в российском праве аналогов в течение многих десятилетий права требует создания не только социально-экономических условий, но и разрешения ряда юридических коллизий. Внедрение современного института застройки, востребованного реальной жизнью, сложившегося в разных зарубежных правовых доктринах и традициях, требует глубокого теоретического анализа и адаптации в российских условиях. Между тем цивилистическая доктрина сегодня серьезно подходит к анализу данной теории, при этом не предлагает всецело заимствовать зарубежные конструкции и создает собственные. Возможно, когда-то они и станут полноценными аналогами зарубежных.

В частности, согласно п. 2 ст. 300 (в редакции законопроекта) здания и сооружения, возведенные на основании права застройки, принадлежат лицу, имеющему право застройки, на праве собственности в течение срока действия права застройки. Признание в данном положении возведенных зданий и сооружений собственностью застройщика представляет собой некую фикцию "права собственности". Континентальное право, к которому относится и право России, не признает права собственности на определенный договором срок.

Вместе с тем следует отметить, что в европейских правопорядках решение вопроса о судьбе построек также основано на юридической фикции, которая получила разработку в доктрине и прочно вошла в правоприменительную практику. В частности, в германском праве создана следующая конструкция, включающая три элемента: а) строения, возведенные в силу предоставленного права застройки, признаются существенной составной частью наследственного права застройки (а не земельного участка); б) на наследственное право застройки распространен правовой режим недвижимых вещей (с открытием отдельного листа в Поземельной книге); в) в силу принципа приращения наследственное право застройки является существенной составной частью земельного участка.

Представляется, что в этой связи российскому законодателю следовало бы выбрать классический путь, согласно которому возведенные в силу права застройки здания и сооружения являются составной частью вещного права застройки, на который, в свою очередь, следует распространить правовой режим недвижимости.

Такой путь наиболее безболезненно способствует внедрению в отечественное право принципа "единого объекта". В настоящий момент в российском праве при правовом регулировании строительства на чужой земле существует дуализм в виде признания установления двух прав собственности разных лиц на земельный участок и искусственно созданные на участке объекты (здания, сооружения). Наличие двух объектов недвижимости с разными собственниками и различным правовым режимом обусловлено распространенной в российском праве арендой земли под строительство. В случае замены подобной строительной аренды на вещное право застройки с классическими правилами о признании строения составной частью вещного права застройки и применении к праву застройки правового режима недвижимости необходимость в данном дуализме отпадет.

Пункт 5 ст. 300 ГК РФ (в редакции законопроекта) предусматривает правило о том, что собственник земельного участка сохраняет право распоряжения земельным участком, в отношении которого установлено право застройки. Право распоряжения собственника земельного участка представляет собой возможность определения правовой судьбы земельного участка, а именно заключения договоров купли-продажи, дарения, мены, завещания, передачи при реорганизации и др. В связи с тем что земельный участок обременен правом застройки, в силу свойства следования (абз. 2 п. 1 ст. 221 ГК РФ (в редакции законопроекта)) право застройки следует за земельным участком. Новый собственник земельного участка вносится в ЕГРП и обязан осуществлять права и исполнять обязанности, которые составляют зарегистрированные в реестре условия права застройки.

Одним из важнейших признаков права застройки является его оборотоспособность, т.е. возможность его отчуждения, передачи в залог или распоряжения им иным образом, если иное не установлено законом. Комментируемая статья исходит из принципа единства построенного в силу права застройки объекта недвижимости и права застройки. В этой связи абз. 2 п. 1 ст. 300.5 ГК РФ (в редакции законопроекта) утверждает правило, согласно которому право застройки в отношении здания или сооружения, право собственности на которое зарегистрировано в Едином государственном реестре прав на недвижимое имущество, может быть отчуждено или передано в залог только одновременно с отчуждением или передачей в залог указанного здания или сооружения. Сделка, совершенная с нарушением этого требования, является недействительной.

Наряду с возможностью отчуждения права застройки комментируемая статья не запрещает и отчуждение возведенной недвижимости, с тем правилом, что данное действие означает отчуждение или передачу в залог права застройки (абз. 3 п. 1 ст. 300.5 ГК РФ (в редакции законопроекта)).

Следует отметить, что в зарубежных правопорядках также закрепляется возможность отчуждения права застройки. Однако в связи с тем, что возведенное строение является существенной составной частью права застройки, оно неотторжимо от него и всюду следует его судьбе. Отчуждение строения без права застройки в зарубежном праве недопустимо (кроме случаев продажи вещи на снос, т.е. как стройматериалов).

В некоторых правопорядках реализация права на отчуждение обусловливается согласием собственника. К примеру, подобное правило вытекает из п. 1 § 5 Закона Германии "О наследственном праве застройки", где сказано о том, что в содержании наследственного права застройки можно указать, что для продажи данного права необходимо согласие землевладельца. Пункт 2 ст. 413 ГК Украины не связывает возможность отчуждения с согласием собственника земельного участка.

Любопытно заметить, что в германском и эстонском законодательстве закреплены основания, когда застройщик вправе в судебном порядке потребовать от землевладельца дачи согласия на продажу. Это возможно, когда передача права застройки вытекает из условия, внесенного в Крепостную книгу, и в этом случае "в существенной мере не изменится и не будет поставлена под угрозу цель, которая преследовалась при установлении права застройки, и что приобретателю обеспечит надлежащее выполнение обязанностей, то застройщик может предусмотреть от собственника дачи согласия на отчуждение права" (п. 1 ст. 249-1 Закона Эстонии "О вещном праве"). Сходное правило еще раньше было закреплено в п. п. 1, 2 § 7 ErbbauVO.

По общему правилу отчуждение может быть возмездным (продажа). Однако в ГК Украины не запрещается и безвозмездное отчуждение с переходом к покупателю всех прав и обязанностей из договора застройки.

Оборотоспособность права застройки не ограничивается исключительно возможностью его отчуждения по договору. Пункт 2 ст. 300.5 ГК РФ (в редакции законопроекта) закрепляет правило о том, что право застройки переходит в порядке универсального правопреемства при реорганизации юридического лица и по наследству. В данном случае происходит замена одного лица - застройщика на другое лицо - наследника в случае наследования или на созданное юридическое лицо (при реорганизации). Для возникновения права застройки в силу универсального правопреемства нет необходимости в заключении нового договора об установлении вещного права. Основанием возникновения права нового застройщика при наследовании будет выступать выданное нотариусом свидетельство о наследовании, а при реорганизации юридического лица - свидетельство о регистрации вновь созданного юридического лица, его учредительные документы и передаточный акт, содержащие сведения о правопреемстве при реорганизации. Эти документы должны быть основанием для изменения в ЕГРП записи о застройщике. Кроме того, согласно п. 6 ст. 224 ГК РФ (в редакции законопроекта) при переходе вещного права от одного лица к другому лицу прекращение этого права у одного лица и его возникновение у другого лица подлежат государственной регистрации.

Переход права собственности на помещение в здании, возведенном на основании права застройки, означает переход доли в праве застройки к приобретателю данного помещения. К доле в праве застройки применяются правила о доле в праве собственности на земельный участок, принадлежащий собственнику помещения в здании (п. 6 ст. 298.5).

В связи с тем что согласно законопроекту объекты, возведенные в силу права застройки, принадлежат лицу, имеющему права застройки, законодатель был вынужден продолжить традицию установления "двух прав" (в данном случае на помещение в здании) - права собственности застройщика, на общее имущество здания - общая долевая собственность застройщика; на земельный участок - право застройки застройщика.

Таким образом, данные положения законопроекта приведут к тому, что при покупке помещения в здании покупатель приобретает право собственности на помещение и одновременно долю в праве застройки земельного участка.

Резюмируя изложенное, отметим, что в рамках данной статьи перечислены наиболее важные основные положения вещного права застройки, которое предлагается к введению в российский правопорядок. Представляется, что вещное право застройки не может одномоментно полностью занять ту нишу, которую сегодня имеет "строительная аренда", поскольку, как показало приведенное исследование, данные институты имеют не только различную правовую природу, но и преследуют разные цели.

Вещное право застройки направлено на установление для граждан и юридических лиц, не имеющих собственной земли, долгосрочного вещного права (до 100 лет) с целью строительства на чужих земельных участках и последующей эксплуатации построенных объектов на праве, весьма приближенном к собственности, подлежащем отчуждению, передаче по наследству, обременению залогом с установлением обязанности внесения платы за застройку. Данное право вполне может быть установлено не только на частные, но и на государственные и муниципальные участки с целью получения публичной казной постоянного дохода от переданного под застройку участка. Эффект от права застройки влечет удешевление как стоимости земли, так и в целом затрат на строительство. Указанные факторы экономически выгодны как для государства, так и для застройщиков, а также и приобретателей квартир.

Право строительной аренды преследует цель растянутого во времени "перевода" публичных земельных участков в частную собственность по завершении строительства и регистрации первого права собственности на помещение в многоквартирном доме. В настоящее время с его помощью государство осуществляет своеобразную процедуру передачи публичных земель, при условии возведения на них многоквартирных домов, в частную собственность без внесения специальной выкупной платы за земельный участок по рыночной стоимости. Строительная аренда для целей возведения индивидуального жилого дома автоматически не трансформируется в право собственности по окончании строительства. Застройщик имеет исключительное право выкупа земельного участка, на котором индивидуальный жилой дом возведен, но по кадастровой стоимости участка.

Потенциальным застройщиком многоквартирных домов в силу строительной аренды чаще всего выступает крупный строительный бизнес, и он в отличие от государства, муниципальных образований, граждан-застройщиков и граждан-приобретателей квартир в строящихся домах является основным "бенефициаром" от строительной аренды. Очевидно, что в таких условиях интересы других участников строительства менее защищены.

Выше мы показали механизм действия права застройки и его конечные "дивиденды". Немаловажным преимуществом данного вещного права выступает и то обстоятельство, что доход от права застройки мог бы стать неплохим "подспорьем" для муниципальных бюджетов, поскольку наряду с потребительской ценностью земельного участка, т.е. предоставления в целях строительства и эксплуатации здания, право застройки является еще и финансовым инструментом, гарантирующим длительный, постоянный, обеспеченный реальной вещью, защищенной от инфляции, постоянный доход от земли.

 

(Емелькина И.А.) ("Законы России: опыт, анализ, практика", 2017, N 1)

 

 

скачать dle 11.3
Прокомментировать
   
692132
Приморский край, г. Дальнереченск
Copyright © 2016-2017. Evgeny Shesternin. All rights reserved.
Яндекс.Метрика
Индекс цитирования