Телефон:
+7 (914) 700-90-94
E-mail:
dalurist@mail.ru
Версия для
слабовидящих
» » ДОГОВОР АРЕНДЫ ЧАСТИ ВЕЩИ: ТЕОРИЯ И АРБИТРАЖНАЯ ПРАКТИКА
05
июнь
2017

ДОГОВОР АРЕНДЫ ЧАСТИ ВЕЩИ: ТЕОРИЯ И АРБИТРАЖНАЯ ПРАКТИКА

Автор обосновывает правовую квалификацию отношений по возмездному использованию части чужой вещи в качестве арендных, опираясь на экономическую сущность аренды, нормы права об аренде и современную судебную практику. Проводит анализ практики арбитражных судов Уральского округа по аренде части вещи за 2013 - 2016 годы. Делает вывод о возможности аренды части вещи, которая может иметь самостоятельное полезное значение.

При рассмотрении проблемы правовой квалификации возмездных отношений, связанных с передачей в пользование части вещи, автором выдвигается гипотеза о том, что эти отношения следует квалифицировать как арендные, и делается попытка подтвердить эту гипотезу, опираясь на экономическую сущность арендных отношений, содержание норм права об аренде, а также на современную судебную практику.

Несмотря на то что мнение о возможности сдачи в аренду части вещи сформулировано в Постановлении Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 17 ноября 2011 года N 73 "Об отдельных вопросах практики применения правил Гражданского кодекса Российской Федерации о договоре аренды" (далее - Постановление N 73) и даже на уровне федерального законодательства (например в Земельном кодексе Российской Федерации, Федеральных законах от 21 июля 1997 года N 122-ФЗ "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним", от 13 июля 2015 года N 218-ФЗ "О государственной регистрации недвижимости"), неопределенность в решении вопроса о возможности сдачи в аренду любых частей вещи сохраняется по следующим причинам:

1) нормы указанных законов не регулируют вопрос о возможности сдачи в аренду части здания, сооружения, которая не является частью помещения, и не затрагивают вопрос аренды части движимой вещи;

2) позиции Постановления N 73 подвергаются критике в научной литературе (см., например, [22]);

3) неоднократные изменения подходов судов к решению этого вопроса происходили на основании неменяющегося описания объекта аренды в статье 607 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее - ГК РФ).

 

Суть проблемы

 

Проблема правовой квалификации договора о передаче в пользование части вещи возникает в связи с тем, что, с одной стороны, есть экономическая потребность в существовании таких отношений, которая сегодня реализуется в разнообразных практических ситуациях, например использование крыши здания (ее части) для размещения сооружений связи, фасада здания - для размещения рекламы, части помещения торгового центра или земельного участка - для организации торгового места и т.д. С учетом того что суть этих отношений - временное пользование чужой вещью на возмездной основе, наиболее близкой юридической конструкцией, как представляется, выступает аренда, предметом которой и является предоставление имущества за плату во временное владение и пользование или во временное пользование (ст. 606 ГК РФ). Однако, с другой стороны, статья 607 ГК РФ в качестве объектов аренды называет непотребляемые вещи, поэтому формируется мнение о том, что часть вещи не может быть таким объектом.

Это противоречие между жизненными реалиями и нормативным регулированием порождает, во-первых, теоретическую дискуссию, и, во-вторых, отсутствие в течение длительного времени единообразного подхода к решению этого вопроса в судебной практике.

Эти дискуссии (теоретическая и правоприменительная) велись на фоне того, что еще в первой редакции статьи 26 Федерального закона от 21 июля 1997 года N 122-ФЗ "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним" была предусмотрена государственная регистрация аренды части земельного участка (участка недр) и части помещения в здании или сооружении. Кроме того, части земельных участков, прямо названы в статье 6 Земельного кодекса Российской Федерации в качестве объектов земельных отношений. С 1 января 2017 года вступает в силу Федеральный закон от 13 июля 2015 года N 218-ФЗ "О государственной регистрации недвижимости". Статьей 44 этого Закона предусмотрено регулирование кадастрового учета частей недвижимости в различных ситуациях, в том числе государственная регистрация договора аренды части земельного участка (п. 3), части здания или сооружения (п. 5). В частности, говорится об аренде таких частей здания или сооружения, как "блок-секция, подъезд, помещение, в том числе в виде этажа, нескольких этажей, совокупность имеющих общие строительные конструкции комнат (смежные комнаты в помещении), расположенных в пределах этажа (этажей)".

 

Подходы к решению вопроса в теории и судебной практике

 

Правовая квалификация договора по предоставлению в пользование части вещи в теории и судебной практике разнообразна - его признают непоименованным договором, договором об оказании услуг, договором аренды. В одной из научных статей приводится обзор примеров из судебной практики с этими квалификациями, автор предлагает применять к такому договору в порядке аналогии закона главу 34 ГК РФ, то есть считает договор непоименованным.

Существует мнение о том, что при аренде части вещи правильнее говорить о сдаче в аренду всей вещи, хотя и с определенным (ограниченным) в договоре порядком владения и (или) пользования вещью со стороны арендатора.

Нередко в литературе квалификация таких отношений ставится в зависимость от того, можно ли признать часть вещи объектом гражданских прав. Так, автор работы полагает, что часть вещи (часть нежилого помещения) может быть объектом прав только после фактического или юридического обособления, когда она, по сути, приобретет характеристики вещи. В другой работе отмечается, что больше всего таким отношениям (аренда крыши здания или сооружения) соответствует конструкция аренды, однако предлагается таким частям "предоставить статус" вещи. Ставится и более общий вопрос: можно ли рассматривать часть вещи в качестве объекта общественных отношений? Отмечается, что существующее законодательство не исключает возможность признать часть вещи объектом права; часть вещи и право пользования ею - оборотоспособные объекты.

История развития арбитражной судебной практики показывает, что в 1990-х годах суды квалифицировали такие договоры (например связанные с арендой фасада здания для размещения рекламы) как договоры аренды, однако впоследствии сложилась практика признания их недействительными. Иногда такие договоры квалифицировались как договоры возмездного оказания услуг.

Более единообразное отношение к ним сформировалось после того, как информационным письмом Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 11 января 2002 года N 66 был утвержден Обзор практики разрешения споров, связанных с арендой. В пункте 1 этого Обзора указано, что договор о предоставлении в пользование "конструктивного элемента" здания (например крыши) для рекламных целей, не является договором аренды, так как такой элемент не является самостоятельным объектом недвижимости, который можно передавать в пользование отдельно от здания. Предметом договора является предоставление возможности на возмездной основе размещать рекламу на "конструктивном элементе" здания, этот договор не противоречит ГК РФ, а отношения сторон должны регулироваться общими положениями об обязательствах и договорах, а также условиями самого договора, то есть Высший Арбитражный Суд Российской Федерации признал такой договор непоименованным. Несмотря на это, и после 2002 года принимались судебные акты, в которых давалась иная квалификация рассматриваемым отношениям.

В пункте 7 Постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 23 июля 2009 года N 64 было подтверждено мнение о том, что договор, предусматривающий передачу в пользование отдельных частей здания (например несущей стены или крыши), не является договором аренды, однако к нему необходимо по аналогии применять правила об аренде.

Внесение в Постановление Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации изменений от 25 января 2013 года, касающихся аренды, можно назвать поворотной точкой в решении вопроса. Так, в пункте 9 Постановления разъяснено, что нормы ГК РФ об объекте аренды (в том числе с учетом статьи 606 ГК РФ о возможности передачи объекта аренды только в пользование арендатора) не ограничивают возможность предоставлять в аренду не всю вещь в целом, а только ее отдельную часть. На регистрацию договора может быть представлен подписанный сторонами документ, содержащий графическое и (или) текстуальное описание той части вещи, пользование которой будет осуществляться арендатором; представление кадастрового паспорта на имущество необходимо лишь в случае, если он ранее не был помещен в дело. Особая позиция высказана в отношении земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности: предоставление в пользование его части без предварительного проведения кадастрового учета этой части, не допускается, однако арендатор может передавать ее в субаренду и без проведения кадастрового учета.

Об актуальности арендных правоотношений в целом свидетельствуют разъяснения и обобщения практики разрешения соответствующих споров, принятые судами разных уровней. Среди них, кроме указанных актов Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации, иные акты этого суда, кассационных арбитражных судов, апелляционных судов и судов первой инстанции.

Анализ судебной практики арбитражных судов Уральского округа за 2013 - 2016 годы (проанализированы 44 судебных акта) свидетельствует о том, что в настоящее время судами рассматриваются дела об аренде частей различных вещей (выводы приведены далее).

 

Обоснование квалификации отношений в качестве арендных на основании анализа экономической сущности аренды и ее правового содержания

 

Представляется, что при рассмотрении вопроса о возможности аренды любой части вещи необходимо исходить из экономической сущности аренды. Экономическая сущность договоров должна служить основой для их квалификации и отграничения от других договорных типов, что поддерживается современными цивилистами. Экономическая сущность аренды заключается в том, что она дает арендодателю возможность получать доход от предоставления пользования своим имуществом, а арендатору - не приобретая вещи в собственность, извлекать из нее полезные свойства. Квалифицирующим элементом аренды является то, что арендатору предоставляется возможность пользоваться вещью. Иногда для этого он получает ее в свое владение, однако это не является обязательным.

Содержание пользования зависит от вида вещи и экономических потребностей. Практика показывает все большее разнообразие целей и видов пользования говорится об аренде сервера). Некоторые виды пользования могут иметь юридическое значение. Так, в законодательстве Германии и Швейцарии аренда рассматривается как вид имущественного найма с извлечением доходов, Италии - как вид найма производственной вещи, способной воспроизводить натуральные плоды, приносящие экономическую выгоду.

Однако еще Г.Ф. Шершеневич отмечал, что нашему законодательству чуждо различие между пользованием только вещью и извлечением из нее плодов. Современное российское законодательство также отождествляет понятия "имущественный наем" и "аренда". Категория пользования в аренде может иметь разнообразное содержание, в том числе включающее или не включающее возможность извлечения плодов, продукции, доходов (нормой статьи 606 ГК РФ эта возможность не считается обязательным элементом аренды).

Представляется, что ограничение возможности пользоваться только отдельной вещью не обосновано - чтобы извлекать из вещи полезные свойства не обязательно пользоваться всей вещью. Интерес арендатора может быть не связан с использованием других частей, поэтому мнение о том, что при этом арендатор берет в аренду всю вещь, а пользуется только оговоренной частью, представляется спорным. Из этого следует и спорность такого подхода, при котором считается, что когда разными частями вещи пользуются разные субъекты, возникает множественность лиц на стороне арендатора. Представляется, что исходя из свободы договорных отношений и разнообразия потребностей их участников возможны два варианта:

1) объединение нескольких лиц (их множественность) на стороне арендатора, когда у них есть (или был изначально) некий общий интерес в использовании вещи;

2) заключение с каждым пользователем частей вещи отдельного договора аренды.

В судебной практике чаще встречаются примеры второго варианта (их мы рассмотрим далее).

Первый вариант рассмотрим на примере следующих дел.

ПАО "Т ПЛЮС" продало Албычеву здание насосной станции тепломагистрали, в связи с чем они заключили договор о передаче прав и обязанностей по договору аренды земельного участка под зданием в объеме прав, пропорциональном 29/250 доли в праве аренды. В государственной регистрации договора было отказано ввиду неверного указания предмета аренды. Суды посчитали, что отказ не нарушает права и законные интересы заявителя, так как права и обязанности арендатора той части земельного участка, которая занята зданием и необходима для его использования, возникли у Албычева в силу закона с момента государственной регистрации перехода права собственности на это здание. Суд апелляционной инстанции указал, что переход права аренды на часть участка при отчуждении одного или нескольких объектов недвижимости из принадлежащего продавцу множества таких объектов означает возникновение множественности лиц в правоотношении, которым связан продавец таких объектов с собственником земельного участка.

В другом деле суд указал, что с момента первой государственной регистрации права собственности на помещения в жилом доме право аренды на часть земельного участка, необходимого для эксплуатации жилого дома, у застройщика было фактически прекращено. Представляется, что и в таких ситуациях с новым арендатором мог быть заключен отдельный договор аренды той части земельного участка, которая занята зданием и необходима для эксплуатации этого здания.

Стоит отметить, что категории "вещь" и "часть вещи" не являются однозначными и устоявшимися в юридической науке и практике. Достаточно вспомнить дискуссию о квалификации помещения: это отдельная вещь или часть вещи (здания), лишь пространство, ограниченное конструктивными элементами? Что такое здание: самостоятельная вещь или часть земельного участка? Яркий пример: машино-место, будучи частью здания или сооружения, с 1 января 2017 года признается самостоятельной недвижимой вещью.

В современной юридической литературе договор аренды относят к договорам, направленным на передачу вещи. Об этом говорится и в пункте 3 статьи 607 ГК РФ (имущество, подлежащее передаче), пункте 3 статьи 611 ГК РФ (право на истребование имущества в соответствии со статьей 398 ГК РФ), статье 322 ГК РФ (возврат арендованного имущества). Однако представляется, что для аренды характерна не передача вещи в пользование, а предоставление возможности пользоваться вещью в определенных договором пределах. Если применить именно такой подход к аренде, то проблема сдачи в аренду части вещи отпадает - арендодатель вправе предоставлять арендатору возможность пользоваться своей вещью в любых пределах и частях.

Однозначное отнесение договора аренды к договорам, направленным на передачу вещи, дискуссионно, это, скорее, договор о предоставлении возможности пользоваться вещью.

Уместно вспомнить историю появления аренды. В римском праве она рассматривалась как одна из разновидностей найма - наем вещей (существовал наряду с наймом работ и услуг). Примечательна характеристика договора найма по римскому праву: "Существо найма состоит не в установлении для нанимателя права на известную вещь, а в известной совокупности действий, которыми устанавливается для нанимателя известное пользование в размере, определенном договором. Сама вещь на втором месте".

Предоставление возможности пользоваться может выражаться как в действиях, обеспечивающих арендатору возможность пользования вещью (передача вещи или иные действия), так и в бездействии (арендодатель обязуется воздержаться от совершения действий, которые препятствовали бы использованию вещи). Таким образом, аренда может рассматриваться как пример обязательства, при котором должник обязуется в том числе воздержаться от совершения определенных действий в пользу кредитора. В современной юридической литературе указывается, что действия арендодателя не исчерпываются одним актом - передать вещь и права пользования и владения (держания) ею; такое действие, а точнее бездействие (не мешать пользоваться), подлежит выполнению каждодневно и в каждый отдельный момент.

В литературе ведется дискуссия о правовой природе аренды (вещно-правовой, обязательственно-правовой или смешанной). Стоит согласиться, что в аренде (особенно с учетом норм существующего законодательства) присутствуют вещно-правовые элементы, однако прежде всего она является обязательственным правом, а объектом таких прав признается не вещь, а действия (бездействие), которые в пользу кредитора совершает должник. Дискуссия о том, можно ли рассматривать часть вещи как объект, уместна в отношении вещных прав, в обязательствах категория вещи как объекта не так важна.

Свобода обязательственных отношений дает возможность совершать любые действия (бездействие) в пользу другого лица, не исключая предоставление возможности пользоваться частью своей вещи. Вопрос лишь в правовой квалификации отношений. Исходя из экономической сущности аренды пользование частью вещи ей соответствует. Если рассматривать содержание института аренды, то общие положения об аренде (нормы § 1 гл. 34 ГК РФ) способны регулировать аренду части вещи. Только нормы упомянутых ранее статей 607, 611 и 622 не вполне сопоставимы с нормами об аренде части вещи. Однако в этих статьях содержатся формулировки, которые соответствуют подходу к аренде как к отношениям по передаче вещи. Если рассматривать аренду как отношения по предоставлению возможности пользоваться вещью, то представляется необходимым следующее:

- в пункте 3 статьи 607 ГК РФ говорить не об имуществе, подлежащем передаче, а об имуществе, возможность пользоваться которым предоставляется по договору;

- в пункте 3 статьи 611, кроме права на истребование имущества в соответствии со статьей 398 ГК РФ, которое может быть реализовано только в случае, когда в договоре есть обязанность передать владение всей вещью, предусмотреть для остальных случаев аренды право на подачу иска об исполнении договора в натуре по статье 308.3 ГК РФ;

- в статье 622 ГК РФ обязанность возвратить арендованное имущество после прекращения аренды дополнить обязанностью освободить имущество, прекратить им пользоваться.

Менее дискуссионным является вопрос об аренде части делимой вещи (например, части земельного участка, здания или помещения), которая в принципе может быть сформирована как отдельная вещь. И в судебной практике большинство дел по поводу аренды части вещи касаются таких частей (см. далее анализ практики арбитражных судов Уральского округа). Сложнее решается вопрос о возможности аренды части неделимой вещи или "неотделимой" части делимой вещи. Это, например, касается аренды крыши (ее части), фасада здания (его части), части торгового зала, рабочего места и т.д.

Исходя из экономической сути аренды как отношений по предоставлению возможности пользоваться чужой вещью вопрос о сдаче в аренду любых частей вещи должен решаться положительно при условии, что такая часть в принципе может иметь самостоятельное полезное значение и для каких-либо целей ее можно использовать отдельно от других частей.

В современной литературе отмечается, например, что нужно отличать конструктивный элемент здания (стену, крышу) от части этого здания (например конкретного помещения) по порядку пользования - речь идет об использовании вещи не по назначению. Размещение на конструктивном элементе здания рекламных конструкций, иных объектов является специфическим способом извлечения из вещи полезных свойств.

Именно применительно к использованию таких частей вещи чаще встречается иная квалификация: такой договор признают договором возмездного оказания услуг, договором о размещении имущества. Представляется, что здесь уместны общие подходы к разграничению правоотношений аренды и возмездного оказания услуг. Арендодатель по общему правилу не должен совершать действия по эксплуатации части вещи, его действия ограничиваются обеспечением доступа (открыть дверь, отдать вещь и т.п.). Это не означает, что арендодатель вообще не может пользоваться этой вещью, он не делает это для арендатора. Так, если арендатор сам размещает оборудование связи на крыше здания арендодателя и (или) имеет возможность доступа к этому оборудованию для обслуживания, то он пользуется крышей, и эти отношения являются арендными. Если же он только просит арендодателя разместить оборудование, а размещает его арендодатель, и впоследствии арендатор им не пользуется, то такие отношения следует квалифицировать как оказание услуг или подряд. Исходя из сказанного "возможность размещения" (формулировка, которая используется в практике) является не чем иным, как арендой.

 

Обоснование квалификации отношений в качестве арендных посредством анализа современной судебной практики

 

Для того чтобы определить, как современная судебная практика воспринимает подход о возможности сдачи в аренду части вещи, автором настоящей статьи были проанализированы судебные акты арбитражных судов Уральского округа, принятые за период 2013 - 2016 годы, в которых рассматривался вопрос об аренде части вещи. В предмет анализа вошли 44 судебных акта (16 судов первой инстанции - арбитражных судов Пермского края, Удмуртской Республики, Курганской, Оренбургской, Свердловской и Челябинской областей; 20 судов апелляционной инстанции (Семнадцатого и Восемнадцатого арбитражных апелляционных судов); 8 постановлений суда кассационной инстанции (Арбитражного суда Уральского округа, прежнее название - Федеральный арбитражный суд Уральского округа).

Обобщение судебной практики позволило сделать ряд выводов.

  1. Договор о возмездном пользовании частью чужой вещи квалифицируется судами как договор аренды.

В большинстве рассмотренных судебных актов указано, что такие договоры являются заключенными договорами аренды. Так, в 22 актах признаны договорами аренды отношения по возмездному использованию частей земельных участков, в 13 - частей помещений, в 2 - конструктивных элементов как частей зданий, сооружений.

  1. Стороны вправе заключить договор аренды и договор субаренды части земельного участка, части здания, части помещения, находящихся в частной собственности. При этом не требуется осуществление кадастрового учета этой части в качестве самостоятельного объекта. Стороны должны согласовать часть вещи, подлежащую передаче в аренду (субаренду) способом, обеспечивающим возможность идентификации соответствующего объекта аренды.

В качестве доказательств согласования сторонами части вещи суды принимают текстуальное описание этой части в договоре, графическое обозначение в различных документах (кадастровом плане, плане, чертеже и ином документе, прилагаемом к договору), отсутствие возражений сторон по поводу идентификации этой части при заключении и исполнении договора.

Так, суд признал заключенным договор субаренды части земельного участка между двумя обществами. В приложении к договору согласовано местоположение арендованной части участка под хранение автомобилей.

Суд отказал в признании недействительным соглашения двух обществ о передаче прав и обязанностей по договору аренды части земельного участка, несмотря на то, что эта часть участка не выделена из состава земельного участка, прошедшего кадастровый учет, ее границы на местности не определены. Суд указал, что договор аренды заключен, условия об объекте аренды согласованы (местоположение, размер, границы части участка описаны в плане, прилагаемом к договору), договор исполнялся сторонами без каких-либо возражений. Апелляционная инстанция оставила решение без изменения.

Суд удовлетворил требования ПАО "Газпром" о признании незаконными отказов в государственной регистрации права собственности на два сооружения для обслуживания факельной установки, несмотря на расположенность сооружений в границах двух земельных участков, один из которых лишь частично находился в аренде у ПАО "Газпром". Апелляционный суд указал, что частное лицо, являющееся собственником земельного участка, не лишено возможности заключить договор аренды части этого участка; необходимыми условиями совершения такой сделки являются постановка основного земельного участка на кадастровый учет и согласование сторонами части участка способом, обеспечивающим возможность ее идентификации.

Суд признал договор аренды части земельного участка между двумя обществами заключенным, указав, что арендуемый участок являлся частью участка, прошедшего кадастровый учет, согласован сторонами в приложении к договору "Чертеж границ земельного участка" и передан в аренду по акту. Апелляционный суд согласился с выводами.

Индивидуальный предприниматель (далее - ИП) обратился с иском к обществу о взыскании арендной платы и неустойки по договору аренды части нежилого помещения в здании и прилегающей территории перед фасадом здания для хранения и обслуживания автотранспорта. Имущество указано в плане-схеме, прилагаемом к договору, и дополнительно отображено сторонами в схемах (планах) строения и земельного участка. Иск удовлетворен, договор аренды признан заключенным, решение оставлено без изменения в апелляции и кассации.

В одном деле суд признал заключенным договор субаренды части нежилого помещения, в другом - объектом субаренды в числе прочих помещений, расположенных в нежилом здании, была и часть одного из помещений в соответствии с планом, прилагаемым к договору.

В государственной регистрации дополнительного соглашения к договору аренды части помещения об увеличении размера арендованной площади было отказано в связи с тем, что не был представлен кадастровый паспорт здания, а эта площадь была нанесена лишь на кадастровом паспорте помещения. Суд указал, что само по себе утверждение новой формы кадастрового паспорта, предусматривающей возможность отражения в ней сведений о частях здания, на которые распространяются ограничения (обременения) права, не вводит обязанности представления дополнительного документа на регистрацию и признал отказ в регистрации недействительным.

Суд признал договор аренды внутренних помещений основного нежилого помещения (офиса) заключенным и обязал его зарегистрировать. Отказ в регистрации был обоснован тем, что не представлен кадастровый паспорт нежилого помещения с указанием размера арендуемой площади. В приложении к договору месторасположение этих помещений согласовано. Суды апелляционной и кассационной инстанций оставили решение без изменения.

Субъект малого предпринимательства обратился в суд с заявлением о признании незаконным решения города об отказе ему в преимущественном праве на выкуп арендуемого имущества (части склада). Требования были удовлетворены. Апелляционный суд оставил решение без изменения, указав, что спорное помещение могло являться предметом аренды, так как представляет собой часть недвижимого имущества, которую можно определить на плане здания.

В государственной регистрации договора аренды офисных помещений (отдельных комнат) было отказано в связи с непредставлением кадастрового плана, представлена выписка из поэтажного плана с указанием схемы помещений, выделением в ней переданных в аренду помещений, их площади и нумерации. Суд указал, что договор содержит исчерпывающую информацию, позволяющую индивидуализировать объект аренды, в связи с чем предъявление кадастрового паспорта не требовалось. Суд апелляционной инстанции не нашел оснований для отмены решения.

  1. Если часть вещи не индивидуализирована надлежащим образом, то договор следует считать незаключенным.

Суд указал, что администрацией города был предоставлен в пользование предпринимателю земельный участок с определенным адресным ориентиром согласно паспорту для размещения киоска для реализации хлеба и хлебобулочных изделий, однако участок в установленном порядке не был сформирован и поставлен на кадастровый учет, у сторон имелись разногласия относительно его местоположения, в связи с чем договор аренды не является заключенным. Суд апелляционной инстанции оставил решение без изменения.

Индивидуальный предприниматель обратился с иском об обязании военно-охотничьего общества заключить договор аренды земельного участка из земель стрелково-стендового комплекса в границах, указанных в приложении к предварительному договору. Суд отказал в удовлетворении иска, так как из приложения невозможно определить точное местоположение земельного участка - не указаны координаты или иные ориентиры, позволяющие определить его местоположение в рамках прошедшего кадастровый учет земельного участка, границы участка определены ориентировочно, не указана его площадь, что исключает возможность его идентификации. Апелляционный суд оставил решение без изменения.

Договор субаренды части земельного участка для размещения площадки для хранения лесоматериалов признан незаключенным из-за отсутствия доказательств формирования на местности и постановки на кадастровый учет земельного участка. Суд апелляционной инстанции оставил решение без изменения, указав, что, несмотря на согласование сторонами ситуационного плана участка и исполнение договора, план не содержит данные, позволяющие установить местоположение части земельного участка по отношению к границам основного участка, в частности, длину и ширину этой части.

  1. Часть земельного участка, находящегося в государственной (муниципальной) собственности, может быть сдана в аренду. При этом в некоторых делах, по мнению судов, отсутствие кадастрового учета не является препятствием для признания существующими арендных отношений.

В качестве обоснования такой позиции суды приводят следующие доводы:

- отсутствие в законодательстве на тот момент требования кадастрового учета;

- возможность передачи в аренду части участка;

- необходимость надлежащего исполнения обязательств.

В деле по иску администрации города Екатеринбурга к ООО "АВАЛОН" договор аренды земельной доли с учетом того, что к договору приложен план земельного участка, на котором располагается объект недвижимого имущества, арендуемый ответчиком, признан судом договором аренды земельного участка, в котором в аренду сдается только часть участка.

Администрация обратилась с иском к обществу "Тихий берег" о взыскании задолженности по договору аренды земельного участка, заключенного для строительства комплекса многоэтажных жилых домов. Суды трех инстанций посчитали договор заключенным, так как допускается предоставление в пользование арендатору не всей вещи в целом, а только ее отдельной части.

Суд признал заключенным договор аренды пастбищ (являлись частями земельных участков) между администрацией муниципального района и обществом, так как пастбища были переданы обществу по акту приема-передачи, приняты им без замечаний и возражений. Суд апелляционной инстанции оставил решение без изменения и указал, что соглашение, оформленное в виде договора аренды, связало стороны обязательствами, которые не могут быть произвольно изменены одной из них, оснований для применения правил о неосновательном обогащении не имеется.

Суд признал недействительным отказ в государственной регистрации договора аренды лесного участка, заключенного в 2011 году между областью и обществом (отказ из-за отсутствия кадастрового учета участка). Суд применил норму статьи 4.1 Федерального закона от 4 декабря 2006 года N 201-ФЗ "О введении в действие Лесного кодекса Российской Федерации", которая допускала предоставление лесных участков в составе земель лесного фонда без проведения государственного кадастрового учета до 1 января 2015 года, их учет осуществлялся внесением сведений в государственный лесной реестр, сведения об этом участке в него были включены.

Суд признал заключенным договор аренды лесного участка, находящегося в собственности Российской Федерации, для осуществления рекреационной деятельности. К договору прилагались схемы расположения лесного участка с указанием его границ. Суд указал, что документы позволяли определить имущество, переданное в аренду.

  1. Если земельный участок находится в государственной (муниципальной) собственности, то арендатор такого участка вправе передать часть участка в субаренду без постановки его на кадастровый учет в качестве отдельного объекта аренды.

Суд отказал в удовлетворении требования о признании договора субаренды части земельного участка, находящегося в муниципальной собственности, незаключенным, несмотря на то, что эта часть не прошла государственный кадастровый учет.

Суд указал следующее: в связи с тем, что общество и администрация города заключили договор об аренде всего земельного участка, поставленного на кадастровый учет, общество могло сдать в субаренду часть этого участка без постановки ее на кадастровый учет.

Администрация района сдала в аренду обществу земельный участок, поставленный на кадастровый учет, для размещения рынка. Часть этого участка общество сдало в субаренду предпринимателю для размещения киоска. Суды признали договор субаренды заключенным, несмотря на то, что участок под торговым местом не был поставлен на кадастровый учет.

Общество обратилось с иском о взыскании с индивидуального предпринимателя арендной платы по договору субаренды части земельного участка, являющегося федеральной собственностью и находящегося у истца в аренде. Суд признал договор субаренды незаключенным, так как часть участка не была поставлена на кадастровый учет. Апелляционный суд оставил решение без изменения, поскольку невозможно установить местоположение части земельного участка относительно границ всего участка в целом. Суд кассационной инстанции отменил судебные акты и отправил дело на новое рассмотрение, указав, что участок был передан ответчику по акту приема-передачи, разногласий относительно его местоположения, границ и площади между сторонами не было, стороны исполняли договор, что имеет существенное значение для установления факта его заключения.

В деле по иску ООО "Спектр" к ООО "Уралэлектрострой" о взыскании денежной суммы на основании договора субаренды части земельного участка участок находился в муниципальной собственности и передан в аренду истцу, причем та часть участка, которая передана в аренду, не прошла кадастровый учет в качестве самостоятельного объекта. В связи с этим суд признал договор субаренды незаключенным. Суд апелляционной инстанции указал, что арендатор государственной (муниципальной) земли не лишен возможности передать в субаренду часть арендованного участка без проведения кадастрового учета этой части; на момент подписания договора стороны не испытывали затруднения при идентификации объекта субаренды, поэтому договор следует признать заключенным. Суд кассационной инстанции согласился с выводом апелляции. Этот вывод подтверждается и в деле по иску ООО "Уралэлектрострой" к ООО "Спектр" о признании недействительным договора субаренды части земельного участка. В удовлетворении иска отказано.

  1. Договор о предоставлении в пользование торговых площадей или торговых мест суды квалифицируют как договор аренды.

Суд установил, что между сторонами заключен договор аренды недвижимого имущества, по условиям которого во временное владение и пользование передаются определенные в приложении к договору площади в торговом комплексе "О'кей" (в приложении содержалось графическое описание этих торговых площадей).

Индивидуальный предприниматель обратился с иском к обществу о признании незаключенным договора, согласно которому во временное пользование на правах аренды передавались часть торгового зала и помещение мясного цеха в универсаме для торговли мясом и мясопродуктами. Суд пришел к выводу о том, что предмет договора согласован, договор аренды заключен, так как в нем указано наименование имущества, подлежащего передаче, его местоположение и площадь (площадь указана в акте приемки-передачи; имеет значение сам факт его подписания, а не дата).

Индивидуальный предприниматель обратился с иском к индивидуальному предпринимателю о взыскании платы по договору аренды и об освобождении помещения. По договору передана часть магазина для ведения торговли. Суд удовлетворил иск, сославшись на то, что вне зависимости от отсутствия государственной регистрации договора между сторонами имели место арендные правоотношения. Суд апелляционной инстанции оставил решение без изменения, указав, что часть магазина была индивидуализирована сторонами, договор исполнялся без разногласий относительно этой части. Довод ответчика о том, что спорный договор не может быть квалифицирован как договор аренды, поскольку его предметом является торговое место, отклонен как основанный на неправильном толковании норм права. Суд кассационной инстанции оставил судебные акты без изменения.

  1. Договор о размещении и последующем использовании имущества, в том числе рекламных конструкций, оборудования связи, в помещениях, на отдельных конструктивных элементах зданий и сооружений суды квалифицируют как договор аренды.

Между ПАО "Ростелеком" и ООО "СКАЙ-МЕДИА" был заключен договор о размещении имущества, согласно которому собственник предоставляет пользователю возможность на возмездной основе размещения и последующего использования определенного имущества пользователя в помещениях собственника (на отдельных конструктивных элементах зданий и сооружений; площадь места размещения составляет 1 квадратный метр), а пользователь обязуется своевременно вносить оплату и осуществлять размещение и использование имущества в порядке и на условиях, предусмотренных договором. Суд сделал вывод о том, что по своей правовой природе такой договор является договором аренды.

ОАО "Ростелеком" обратилось с иском к обществу "Телекс-С" о расторжении договора о размещении имущества, об обязании освободить от оборудования связи место в занимаемом помещении и о взыскании арендной платы. В соответствии с договором собственник предоставляет пользователю возможность на возмездной основе разместить имущество пользователя, указанное в приложении, в производственном помещении и обеспечивает доступ в согласованное место размещения имущества для осуществления деятельности по использованию имущества. Суд пришел к выводу о заключенности и действительности договора и удовлетворил иск. В кассационной жалобе общество "Телекс-С" ссылалось на то, что по своей правовой природе договор размещения не является договором аренды. Суд кассационной инстанции указал, что содержание спорного договора соответствует требованиям, предъявляемым к договорам аренды главой 34 ГК РФ, и оставил решение без изменения.

Между МУП "Городской электротранспорт" (правообладатель) и ООО СК "Инженерные сети" (пользователь) был заключен договор о размещении имущества, в соответствии с которым правообладатель сдает, а пользователь принимает во временное возмездное владение и пользование конструктивную часть опор троллейбусной контактной сети в местах крепления волоконно-оптического кабеля для размещения пользователем рекламного указателя. Суд указал, что контактная сеть является объектом недвижимости, предметом договора являлось предоставление возможности на возмездной основе размещать рекламную конструкцию на частях недвижимого имущества - опорах контактной сети. Со ссылкой на нормы главы 34 ГК РФ и мнение Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации о том, что в аренду могут быть переданы части вещи, суд удовлетворил иск о взыскании задолженности и неустойки по договору.

  1. Договор об использовании асфальтовых площадок, замощений и т.п. следует квалифицировать как договор аренды части земельного участка.

Уральский транспортный прокурор обратился с иском к ОАО "РЖД-ТРАНСФЕР" и ОАО "РЖД" о признании недействительным договора об использовании благоустройства территории, в которую входят асфальт, тротуарная плитка, бордюрный камень. Суд пришел к выводу о том, что этот объект не является самостоятельным объектом недвижимости, поскольку имеет вспомогательное функциональное назначение как элемент благоустройства и обслуживания земельного участка; заключением договора стороны фактически оформили правоотношения по передаче в субаренду части земельного участка в обход правил о заключении договора субаренды имущества ОАО "РЖД" на торгах, что позволяет квалифицировать сделку как притворную. Апелляционный суд поддержал эти выводы.

  1. Если невозможно самостоятельное использование части вещи без использования иных ее частей, то такая часть не может быть сдана в аренду.

В деле установлено, что ООО "Домен" владеет зданием центрального теплового пункта (далее - ЦТП) с техническим оборудованием на основании договора аренды; часть теплотехнического оборудования ЦТП была сдана в субаренду ООО "Квартал" для приготовления и поставки горячей воды в жилые дома (в субаренду переданы два теплообменника, шкаф управления насосами, клапан с электроприводом и прибор автоматического регулирования параметров теплоносителя). По мнению суда, ЦТП является неделимой вещью, единым сложным комплексом, оборудование которого в целом необходимо для приготовления горячей воды; переданного в субаренду оборудования недостаточно для ее приготовления, поэтому организацией, осуществляющей горячее водоснабжение для потребителей, является ООО "Домен". Суд апелляционной инстанции особо указал, что требование о признании договора аренды части имущества ничтожным не заявлено, поэтому этот вопрос не рассматривался судом.

 

Выводы

 

  1. Договор аренды является договором, по которому арендатору предоставляется возможность пользоваться вещью арендодателя. Такой договор не всегда направлен на передачу вещи. По нашему мнению, необходимо инициировать научную дискуссию о пересмотре места договора аренды в системе гражданско-правовых договоров.
  2. Обязанность арендодателя по договору может включать действия, необходимые для обеспечения арендатору пользования вещью, а также обязательно включает бездействие - воздержание от совершения действий, препятствующих арендатору пользоваться вещью.
  3. В аренду может быть предоставлена как вещь, так и часть вещи. Это соответствует экономической сущности аренды - предоставить возможность извлекать полезные свойства из чужого имущественного объекта, для чего не обязательно владеть этим имуществом, пользоваться им в целом. Полезный эффект можно получить и от использования части имущества. Содержание правового института аренды в целом подходит для регулирования аренды части вещи, требуется внести изменения лишь в некоторые статьи ГК РФ.
  4. В аренду может быть сдана любая часть вещи, которая может иметь какое-либо самостоятельное полезное значение (часть земельного участка, часть здания, часть помещения), а также конструктивные элементы зданий и сооружений и тому подобные объекты.
  5. Договор о возмездном размещении оборудования, рекламных конструкций и т.п., принадлежащих одной стороне, на частях имущества другой стороны с предоставлением первой стороне доступа к этому оборудованию следует квалифицировать как договор аренды.
  6. Договор об использовании асфальтовых площадок, замощений, дорог и т.п. следует квалифицировать как договор аренды части земельного участка.

 

(Жевняк О.В.) ("Имущественные отношения в Российской Федерации", 2017, N 4)

скачать dle 11.3
Информация
Посетители, находящиеся в группе Гости, не могут оставлять комментарии к данной публикации.
   
692132
Приморский край, г. Дальнереченск
Copyright © 2016-2017. Evgeny Shesternin. All rights reserved.
Яндекс.Метрика
Индекс цитирования